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买球平台官网-房产媒体:有合理居住需求的刚需,还是投资者,现在是买房机会

2020-01-11 11:21:34来源:bbin

买球平台官网-房产媒体:有合理居住需求的刚需,还是投资者,现在是买房机会

买球平台官网,近日,网上一篇《抄底楼市,正在当下?》文章刷屏朋友圈,阅读和转发量爆表。笔者也无意中点开看了一下文章内容,文中还煞有介事的配有截图,左上角还有“人民日报”四个字标签,莫非此文章来自官方媒体?为确保误伤,笔者还按图索骥查了查“人民日报”所发文章历史记录,最终没有查到文章源头。这下终于明白了这大概是什么类人或者机构出品。

不管是有合理居住需求的刚需,还是投资者,此时入手,不失为一个不错的机会。以证券市场为例,当价格连续放量下跌后,开始缩量企稳,会有一个漫长的横盘整理期,这期间正是收集筹码、洗出不坚定投资者的阶段。

从此篇文章的核心思想来看,首先怎么也不像官方媒体措辞。“房住不炒”仍然是当前楼市调控的主导思想。该文章把房地产市场与证券市场类比,也难免牵强,事实也并非如此。号召大家在此时无脑进入楼市,很明显是别有用心。根据笔者经验,这可能是前段时间以来,部分地区楼市降温速度过快,无论是开发商,还是房产中介机构是看在眼里,急在心里,通过撰文来引导市场预期。事实上,前段时间出现厦门、环京地区等放开楼市调控政策传闻经事后查证也是来源这些区域的媒体。

1.本轮房价上涨的前世今生。本轮房地产市场上行源于“楼市去库存”战略实行,这个时间大概可以追索到2015年10月份,在此之前,主管部门希望开发商降价销售来去化高企的商品房库存。但开发商迟迟不见动静,大都是雷声大雨点小。无奈之下,根据人们买涨不买跌心理,通过配合棚改拆迁货币化安置政策、购房补贴等政策,房地产市场开始活跃,楼市库存不断下降。一二线城市率先上行,直到2017年中,一线城市房价基本触顶,二线城市仍旧缓慢上行。在此期间,三四线城市在政策带动下,脚步不停歇,先是经济基础好的城市,最后一些价格较低的贫困县楼市也被带动起来。这里我们也要注意一个角色,那就是嗅觉灵敏的开发商,他们配合房地产去库存战略,以“品牌”推动当地房价迅速上了一个新台阶。为此,也成就了一批迅速扎入三、四线城市巨无霸的全国性开发商巨量销售业绩。

2.本轮楼市调控密集而有节奏,房地产市场迎来调整。本轮楼市调控从2016年国庆开始,迎来了史上最严厉的调控政策,以“合肥、南京、苏州和厦门”为首的楼市“四小龙”当头棒喝,调控政策下达后,这些城市房地产市场迅速降温,但彼时仅仅反映在成交量上。回顾这轮楼市调控政策,涉及范围之广、调控次数之频繁,“绝后”不敢说,但一定是“空前”。在2017年,超过110城出台楼市调控政策250次,在2018里,年截止到11月底,楼市调控次数已经超过410次。

楼市调控的手段主要包含税费、房贷利率、限贷等金融手段,限购、限售、限价等行政手段,这些政策不是一步到位,而是根据楼市反映情况逐步加码,哪里有热点,哪里就用政策,这也是为什么会有这么多调控次数。到本轮楼市调控后期,还出现联合各部门联合打击黑中介、违规炒房等查漏补缺措施。房地产市场迎来调整,可以说是水到渠成。楼市阶段性调整这次真的来了。

1.调稳而非调崩。细数中国楼市调控史不经意间已经长达25年,从1993年海南房价暴涨至顶峰就开始了釜底抽薪式调控,导致海南楼市硬着陆。在血的教训面前,后面所有的楼市调控都应是吸取了海南楼市调控的教训。从决策层来看,楼市调控的目的是“保持房地产市场平稳健康发展”。想让房价崩、让楼市倒,可以毫不夸张的说,那也就是一两下的事。很显然,谁也不会这么做。所以,我们认为楼市调控就是让房价大跌的想法是站不住脚的,也老会吃亏。

2.楼市降温,房价适当调整是可以接受的。前些年,我们还可以看到在调控时曾提到,让房价回归合理价位。现在不提这个了,因为国情不一样,什么是合理价位?没有依据也没有标准。笔者认为,没有人口流入支撑、没有产业就业支持的城市,前期房价上行过快过高,未来调整10-30%都是有可能的,但就全国平均房价来说,调整5-10%还是可以看到的。由于统计报表数据差异,我们更看重自己所在城市或者区域的真实感受。另外,考虑到新房限价因素,我们更看重二手房成交数据。

我们说房价在上行期,不好把握,并且这一波也已经错过了。当前的楼市调控“政策顶”虽然到,但后面还会有持续时间和消化时间。在这个时候我们准备购房的人群完全没有必要慌张,无论是97年,还是03年、08年楼市间歇性调整,都是持续一定时间,房价都会有一定下降,所以,我们完全可以再等等,原因有三:

1.房价有调整空间。一方面,根据近期发布的《中国房地产大数据报告》显示,购房者信心指数和经纪人信心指数下降至两年来最低点,从具体楼盘中也可以看出,参与购房的人数大幅减少,购房者观望氛围浓厚;另一方面,不少开发商企业资金链紧张,为保障企业生存和发展,会采取降价策略回笼资金,特别是一些城市销售不好的非核心地段楼盘可能会首当其冲。

2.外部因素复杂多变,房地产政策操作空间小。这次贸易战暂时休停,不再升级,双方不再加征新的关税。看似国际环境缓和,事实上,这里面还会存在很多不确定因素,难言乐观,中国楼市调整都是由外部因素引发,比如97、08经济危机和次贷危机。鉴于此,我们既不会过度放松楼市调控,也不能大力刺激楼市,楼市政策稳定是大概率,在这个期间,楼市失去了火热的基础。

3.购房成本或有所降低。在房价相对稳定的时候,购房者最关心的莫过于房贷利率水平。根据中金研究信息显示,美国明年降息脚步会有所放缓,在国内经济增长压力背景下,经济增速可能在今年第四季度末和明年第一季度迎来低点,就当前来说,货币政策不会受到房价和通胀因素制约,保经济增长还是处于重要位置,在未来几个月,可能实行不对称降息,引导资金成本下行,房贷利率在阶段性触顶后,有望跟随下调。对于我们很多购房者来说,可能晚买几个月房,二三十年房贷利息节省几万,甚至十几万。

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